ТЕМА: Как доказать арендодателю невозможность платы?

Спорные вопросы аренды в период военного положения стали настоящим вызовом для украинского бизнеса. С одной стороны арендаторы, чей доход упал или вовсе исчез, с другой владельцы недвижимости, у которых остались обязательства по содержанию объектов и налогам. Часто возникает патовая ситуация: арендодатель требует 100% оплаты, ссылаясь на договор, а арендатор апеллирует к войне. Разберемся, как закон регулирует эти отношения и что на самом деле считается форс-мажором.

Арендатор требует полную оплату во время войны: реально ли сейчас доказать форс-мажор?
Война в Украине официально признана Торгово-промышленной палатой форс-мажорным обстоятельством еще в феврале 2022 года. Однако наличие общего письма ТПП не означает автоматического освобождения от арендной платы. Юридическая реальность гораздо сложнее и требует детального анализа каждого конкретного случая.

Форс-мажор: освобождение от ответственности, а не от долга
Важно понимать фундаментальное различие: форс-мажор освобождает от ответственности за невыполнение обязательств (штрафов, пени), но не отменяет само обязательство платить по договору. Если вы просто перестали платить, ссылаясь на общую ситуацию в стране, арендодатель вправе через суд взыскать основную сумму долга.

Чтобы форс-мажор сработал в вашу пользу, необходимо доказать причинно-следственную связь: как именно военные действия помешали вам провести оплату. Например, если банк заблокирован или активы компании уничтожены в результате обстрела.

Когда можно требовать снижения или отмены оплаты?
Законодательство Украины (Гражданский кодекс, ст. 762) предусматривает более эффективные механизмы для арендатора, чем просто ссылка на форс-мажор:

Невозможность использования имущества. Если доступ к помещению заблокирован (зона боевых действий, разрушения), арендатор имеет право на полное освобождение от оплаты за этот период.

Ограничение использования. Если из-за комендантского часа, отсутствия электроэнергии или других факторов вы используете объект лишь частично, можно требовать соразмерного снижения цены.

Существенное изменение обстоятельств. Это правовая категория, позволяющая пересмотреть условия договора или расторгнуть его, если ситуация изменилась настолько, что стороны не заключили бы сделку на прежних условиях.

Вопрос о том, можно ли не оплачивать аренду во время войны, об этом можно узнать из блога юридической компании "Альва Прайвеси" https://alvaprivacy.ua/ru/publikatsii/fors-mazhor-i-oplata-arendy-war Специалисты этого адвокатского объединения детально анализируют судебную практику, которая за последние два года стала более жесткой: суды всё чаще требуют реальных доказательств невозможности бизнеса работать, а не просто констатации факта военного положения.

Пошаговый алгоритм защиты интересов
Если арендодатель настаивает на полной оплате, специалисты рекомендуют действовать последовательно:

Официальная переписка. Никаких договоренностей «на словах». Направьте орендодателю письмо-претензию с предложением установить льготную ставку или период каникул.

Сбор доказательств. Зафиксируйте отсутствие электроэнергии (акты от ДТЭК), невозможность доступа сотрудников (приказы о простое) или падение выручки.

Анализ договора. Проверьте раздел о форс-мажоре. Часто там прописаны сроки уведомления (например, в течение 5 дней), пропуск которых может лишить вас права ссылаться на особые обстоятельства.

Компромисс по «коммуналке». Часто разумным выходом становится оплата только фактических коммунальных услуг при нулевой или символической арендной ставке.

Рекомендации профессионалов
Не стоит ждать судебного иска. Судебные издержки могут превысить сумму скидки, на которую вы рассчитывали. Оптимальная стратегия, подписание дополнительного соглашения, где будет четко зафиксирована новая цена на период действия военного положения. Экспертная юридическая поддержка на этапе переговоров позволяет сэкономить значительные суммы, сохраняя при этом партнерские отношения с владельцем недвижимости.